Elektronik Satış ve İhalenin Feshi: UYAP E-Satış Rehberi

İcra daireleri ve satış memurluklarınca yapılan açık artırmalar artık UYAP E-Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda yürütülür. İlanların görülmesi, teminat yatırılması, teklif verilmesi ve artırma sonucunun takip edilmesi çevrim içi yapılabilse de hukuki riskler azalmamıştır. Satış isteme süresi, kıymet takdiri, ilan, teminat, teklif, ihale bedeli ve ihalenin feshi birbirine bağlı aşamalardır.

Adalet Bakanlığının güncel açıklamasına göre elektronik sistem fizikî mezat salonlarının yerini almış; ihaleler mekândan bağımsız, aleni ve denetlenebilir hâle getirilmiştir. Portal teknik işlemi kolaylaştırır, fakat taşınmazın imar, takyidat, fiilî kullanım ve tahliye riskini alıcı adına araştırmaz.

Satış isteme ve hazırlık işlemleri

Hacizli malın satılabilmesi için alacaklı veya borçlunun hacizden itibaren kural olarak bir yıl içinde satış istemesi gerekir. Satış giderinin süresinde yatırılması ve dosyada usulüne uygun talebin bulunması önemlidir. Süre içinde gereği yapılmazsa haczin düşmesi veya satış talebinin sonuç doğurmaması gündeme gelebilir. Adalet Bakanlığının elektronik satış öncesi işlemlere ilişkin resmî görüşleri de İİK m. 106'daki bir yıllık süreyi esas alır.

Satıştan önce kıymet takdiri yapılır. Bilirkişi raporunda taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, üzerindeki yapı, kullanım biçimi ve emsaller; taşınırda marka, model, kondisyon ve piyasa değeri incelenir. Raporun ilgililere tebliği ve kıymet takdirine şikâyet süresi önemlidir. Kıymet takdiri kesinleşmeden veya ilan hataları giderilmeden yapılan satış sonradan uyuşmazlık doğurabilir.

Borçluya satış yetkisi verilmesi kurumu da cebrî satıştan önce daha yüksek bedelle rızai satış imkânı sağlayabilir. Başvuru ve izin süreleri kısa olduğundan kıymet takdiri tebliğ edildiğinde dosya hemen incelenmelidir. Yetki verilmesi haczi kendiliğinden kaldırmaz; satışın kanundaki asgari bedel, ödeme ve onay koşullarını karşılaması gerekir.

E-Satış ilanı nasıl incelenir?

İlana yalnız fotoğraf ve muhammen bedel üzerinden bakmak yeterli değildir. Aşağıdaki belgeler birlikte incelenmelidir:

• Artırma şartnamesi ve ilan metni

• Kıymet takdiri raporu

• Tapu kaydı, takyidatlar ve şerhler

• İmar ve belediye bilgileri

• Taşınmazın dolu veya boş oluşu

• KDV, damga, tapu ve teslim giderleri

• Hisse satışı olup olmadığı

• Satışın hangi hak ve yüklerle gerçekleşeceği

• Artırma başlangıç ve bitiş zamanı

• Teminat tutarı ve yatırma yöntemi

İlan ile kıymet takdiri arasında yüzölçümü, bağımsız bölüm, araç şasi numarası veya vasıf farklılığı varsa satış dairesine bildirilmelidir. İhalenin tamamlanmasını bekleyip sonradan ileri sürmek, öğrenme zamanı ve fesih koşulları bakımından hak kaybı doğurabilir.

Teklif, teminat ve ihale bedeli

Artırmaya katılmak için ilanda belirtilen teminatın süresinde ve doğru yöntemle yatırılması gerekir. Temsilciyle katılımda yetki belgesi; ortak teklif veya tüzel kişi adına katılımda portal ve dosya koşulları ayrıca yerine getirilmelidir. Son dakikada teknik sorun yaşanabileceği için kimlik doğrulama ve banka işlemleri önceden tamamlanmalıdır.

Elektronik artırmada teklifler kanundaki asgari satış koşullarına ulaşmalıdır. En yüksek teklif her zaman tek başına ihale sonucu doğurmaz; rüçhanlı alacak, satış masrafı ve mevzuattaki diğer eşikler kontrol edilir. Artırma sonuç tutanağı portalda ilan edilir. İhale alıcısı, ihalenin feshi istenmiş olsa dahi sonuç tutanağının ilanından itibaren kanundaki sürede bedeli nakden ödemelidir. Satılan mal ihale kesinleşmeden teslim ve tescil edilmez.

İhalenin feshi nedir?

İhalenin feshi, satış sürecindeki hukuka aykırılığın ihale sonucunu etkilediği iddiasıyla icra mahkemesine yapılan şikâyettir. Genel kural, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde başvurudur. İlgilinin yolsuzluğu daha sonra öğrendiği özel durumlarda öğrenme tarihi tartışılabilse de kanun mutlak bir üst sınır da öngörür. Bu nedenle ilanı veya dosyayı geç gördüğünü söylemek otomatik olarak yeni süre sağlamaz.

Fesih sebepleri arasında satış ilanının usulüne uygun yapılmaması, esaslı vasıf veya takyidat bilgisinin yanlışlığı, artırmaya katılımın hukuka aykırı biçimde engellenmesi, teklif sürecinin bozulması, kıymet takdiri ve satış şartnamesindeki sonuca etkili eksiklikler sayılabilir. Her usul hatası fesih doğurmaz; hukuka aykırılıkla zarar veya ihale sonucu arasındaki bağ gösterilmelidir.

Başvuru hakkı herkese açık değildir. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye katılanlar bakımından kanundaki koşullar incelenir. 24 Aralık 2025'te kabul edilen 7571 sayılı Kanun, İİK m. 134'e eklemeler yapmıştır. Sayılan kişiler dışında kalanların başvurularının dosya üzerinden kesin reddedilmesi; yatırılmayan veya eksik yatırılan teminat ya da harcın mahkemece verilecek iki haftalık kesin sürede tamamlanması, aksi hâlde talebin reddi düzenlenmiştir.

Başvuru ehliyeti, teminat ve harç koşulu başvuran kişinin sıfatına göre değişebilir. Talebin reddi hâlinde para cezası ve yargılama gideri riski bulunduğundan yalnız fiyatın düşük olduğu düşüncesiyle fesih istenmemelidir.

Alıcı, borçlu ve alacaklı için riskler

Alıcı, taşınmazı yerinde görmeli; tapu, imar, işgal, tahliye, aidat ve vergi durumunu araştırmalıdır. İhalenin kesinleşme süresi ile bedelin ödeme süresi farklıdır. Fesih davası bedel ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ertelemez.

Borçlu, satış isteme süresi, kıymet takdiri, tebligat, ilan ve ölçülülük itirazlarını satıştan önce takip etmelidir. Haczedilmezlik veya hâline münasip ev iddiası zamanında ileri sürülmezse yalnız ihale aşamasında sonuç almak zorlaşabilir.

Alacaklı, satış talebini ve gider avansını süresinde tamamlamalı; ilan ve tebligat sürecini denetlemeli; ihalenin feshi davasında dosyadaki işlemlerin yasaya uygunluğunu belgeleriyle savunmalıdır.

Sık sorulan sorular

E-Satış Portalına herkes girebilir mi?

İlanlar incelenebilir; teklif ve teminat işlemleri için kimlik doğrulama ve portalın güncel koşullarının yerine getirilmesi gerekir. Tüzel kişi ve temsil işlemlerinde ek belgeler aranabilir.

İhale bedeli ne zaman ödenir?

Güncel İİK sisteminde sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi günlük ödeme kuralı önemlidir. İlan ve dosya emri mutlaka kontrol edilmelidir.

İhalenin feshi istenirse mal hemen teslim edilir mi?

Hayır. Satılan mal ihale kesinleşmeden teslim edilmez ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmez. Ancak fesih talebi bedel ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Düşük bedel tek başına fesih sebebi midir?

Kanuni asgari satış koşulları sağlanmışsa yalnız beklenenden düşük bedel çoğu kez yeterli değildir. Sonuca etkili usulsüzlük, zarar ve başvuru ehliyeti gösterilmelidir.

2026 güncellik notu

Bu yazıda yürürlükteki elektronik satış sistemi ve 7571 sayılı Kanun değişikliği dikkate alınmıştır. Cebrî İcra Kanunu Taslağı yürürlükte değildir. Portal ekranı, ilan şartları ve harç/teminat kuralları değişebileceğinden işlem tarihinde resmî dosya ve mevzuat yeniden kontrol edilmelidir.

İcra hukuku makale dizisi

Takibin başlangıcı için ödeme emrine itiraz, itiraz sonrası için itirazın kaldırılması ve iptali, haksız takip için menfi tespit ve istirdat, korunan mal ve haklar için haczedilemeyen mallar, tahsil riskine karşı ihtiyati haciz ve genel hizmet bilgisi için Ankara İcra Avukatı sayfası incelenebilir.