Kira Artışı ve Kira Tespit Davası Rehberi

Kira Artışı ve Kira Tespit Davası

Yenilenen kira döneminde tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazması aşan kısmı geçerli kılmaz; daha düşük oran kararlaştırılmışsa sözleşme hükmü önem taşır. Geçici yüzde 25 konut sınırı 1 Temmuz 2024 sonrasında uygulanmaz.

Beş yıldan önce ve sonra

İlk beş yıllık dönemde temel sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede hâkim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal bedelleri birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun kira belirleyebilir. Boş olarak kiraya verilebilecek bedel doğrudan aynen uygulanmaz; mevcut kiracılık ilişkisi nedeniyle hakkaniyet indirimi gündeme gelebilir.

Davanın yeni döneme etkisi

Dava her zaman açılabilse de kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için TBK 345’teki bildirim ve dava zamanına uyulmalıdır. Yeni dönemden en az otuz gün önce dava veya yazılı bildirim önemlidir. Sözleşmede artış şartı bulunması hâlinde dönem sonuna kadar açılan davanın etkisi ayrıca değerlendirilir.

Emsal sunulurken aynı bölge, kullanım türü, büyüklük, bina yaşı, kat, cephe, tadilat ve sözleşme tarihi karşılaştırılmalıdır. İnternet ilanı tek başına gerçekleşmiş kira bedeli değildir. Keşif ve bilirkişi raporunda emsallerin neden uygun olduğu açıklanmalıdır. Ana çerçeve için Kiracı ve Ev Sahibi Hakları incelenebilir.

Kira tespitinde bilirkişi incelemesi

Mahkeme genellikle taşınmazda keşif yaparak uzman bilirkişiden rapor alır. Raporda kiralananın konumu, yüzölçümü, kullanım biçimi, bina yaşı, fiziksel durumu, ulaşım ve çevre özellikleri açıklanmalı; seçilen emsallerin sözleşme tarihleri ve gerçekten kiraya verilmiş olup olmadıkları araştırılmalıdır. Sadece internet ilanlarındaki talep fiyatları gerçekleşmiş kira bedeli sayılmaz.

Emsal sözleşmelerin dava konusu taşınmazla benzerliği ayrı ayrı gösterilmelidir. Taraflar rapordaki yanlış metrekare, farklı kullanım türü, eski tarihli emsal veya boş-kiracılı taşınmaz ayrımına somut itiraz sunabilir. Mahkeme raporu otomatik kabul etmek zorunda değildir; denetime elverişli olmayan rapor için ek rapor veya yeni heyet incelemesi istenebilir.

Hakkaniyet indirimi neden uygulanır?

Uzun süredir aynı yerde oturan kiracı bakımından, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek bedelle mevcut sözleşme bedeli arasında makul bir denge kurulur. Uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak anılan değerlendirme sabit yüzdeye bağlı değildir; sözleşmenin süresi, kiracının düzenli ödemesi ve somut emsal verileri dikkate alınır.

Dövizle veya değişken bedelli kira

Yabancı para üzerinden kira ve artış hükümleri, TBK yanında dövizle sözleşmelere ilişkin güncel düzenlemelerle birlikte incelenmelidir. Tarafların tacir olup olmadığı, yerleşiklik ve istisnalar sonucu değiştirebilir. Değişken bedel veya ciro kirasında hesap yöntemi açık olmalı; yan gider adı altında kira artış sınırının dolanılması geçerlilik sorunu yaratabilir.

Ev sahibi geriye dönük fark isteyebilir mi?

Belirlenen yeni bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı TBK 345’teki dava, bildirim ve sözleşme koşullarına bağlıdır. Her tespit kararı otomatik olarak geçmiş bütün yıllara uygulanmaz.

Kiracı artışı kabul etmezse hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Uyuşmazlık tespit veya alacak yoluyla çözülür. Ancak kesinleşen veya uygulanabilir bedelin eksik ödenmesi temerrüt riskini ayrıca doğurabilir.

Ankara kira hukuku bağlantısı

Kira bedeli yanında tahliye, kira alacağı, depozito ve arabuluculuk süreçlerinin bütünü için Ankara Kira Avukatı hizmet sayfası incelenebilir.

Dava öncesi hesap ve bildirim

Yeni kira döneminin başlangıç tarihi, son ödenen net kira, sözleşmedeki artış hükmü ve on iki aylık TÜFE ortalaması aynı tabloda gösterilmelidir. Beş yıllık sürenin hesabında ilk sözleşme ve yenileme dönemleri kontrol edilir. Kiraya verenin yeni dönemden itibaren daha yüksek bedel istemesi hâlinde yazılı bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi korunmalıdır.

Dava şartı arabuluculuk başvurusunda talep edilen dönem ve bedel açıkça belirtilmeli; anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Bilirkişi için tapu, mimari özellikler, tadilat, önceki sözleşmeler ve gerçek emsal kira belgeleri hazırlanabilir. Kiracının yaptığı değer artırıcı masrafların emsal değerlendirmesine etkisi somutlaştırılmalıdır.

Kira artışı hesabında sık yapılan hata

Artış oranı tek başına yeterli değildir; sözleşmenin yenilenme tarihi, önceki kira bedeli, sözleşmedeki artış hükmü ve emsal kira koşulları birlikte incelenmelidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkimin değerlendireceği ölçütler, yalnızca on iki aylık TÜFE ortalamasından ibaret değildir. Dava veya arabuluculuk öncesinde ödemeler ile artış bildirimlerinin düzenli bir tabloya dökülmesi uyuşmazlığın kapsamını netleştirir. Geçmiş dönem farkı istenirken talebin başlangıç tarihi ve zamanaşımı da ayrıca kontrol edilmelidir.