Kiracı ve Ev Sahibi Hakları Rehberi

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları Rehberi

Kira ilişkisinde ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma ve sözleşmeden doğan kullanım hakkı birlikte korunur. Ev sahibi yalnızca sözleşme süresi bitti diye konut kiracısını her durumda çıkaramaz; kiracı da kira bedelini ödememe veya taşınmaza zarar verme serbestisine sahip değildir. Tahliye, artış, onarım ve depozito için kanunda ayrı şartlar ve süreler vardır.

Temel düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan birçok hüküm emredicidir. Her olayda sözleşme tarihi, teslim tarihi, yenileme dönemi, ihtar ve tebliğ kayıtları birlikte incelenmelidir.

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Kira sözleşmesi kural olarak yazılı şekle bağlı değildir; sözlü sözleşme de geçerli olabilir. Ancak kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito, demirbaşlar ve özel koşulların ispatı bakımından yazılı sözleşme büyük önem taşır. Banka açıklamaları, teslim tutanağı, mesajlar ve abonelik kayıtları sözlü ilişkinin ispatında kullanılabilir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden belirli süre önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla uzar. Kiraya veren sırf sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi bitiremez; kanundaki on yıllık uzama dönemi ve bildirim koşulları saklıdır.

Kira artışı nasıl yapılır?

Yenilenen kira döneminde artış anlaşması, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Tarafların sözleşmeye daha yüksek oran yazması aşan kısmı geçerli hâle getirmez. Geçici yüzde 25 konut kira sınırı 1 Temmuz 2024 sonrasında sona ermiştir; güncel genel sistem TBK 344 çerçevesindeki on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE değişimi yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedel belirleyebilir. Eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi uygulamada önem taşır. Ayrıntılar Kira Artışı ve Kira Tespit Davası yazısındadır.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilse de belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açılma ve kiracıya bildirim zamanına bağlıdır. Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya bu sürede yazılı artış bildirimi yapılması önem taşır. Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü bulunması da sonucu etkileyebilir.

Kira tespiti ile uyarlama aynı dava değildir. Tespit, yenilenen dönem bedelini TBK 344 ölçütleriyle belirler. Uyarlama ise olağanüstü ve öngörülemez koşulların sözleşme dengesini aşırı bozduğu iddiasına dayanır ve daha sıkı şartlara tabidir.

Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle tahliye edebilir?

Başlıca tahliye yolları şunlardır:

• Kira bedelinin veya muaccel yan giderin ödenmemesi nedeniyle temerrüt,

• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar,

• Kiracının teslimden sonra verdiği geçerli yazılı tahliye taahhüdü,

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı,

• Yeni malikin kanunda sayılan kişiler için ihtiyacı,

• Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle kullanımın imkânsız olması,

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli konutunun bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi,

• Kanundaki koşullarla on yıllık uzama süresinin dolması.

Her sebebin ihtar, bekleme ve dava süresi farklıdır. Yanlış sebebe dayanmak veya süreyi kaçırmak davanın reddine yol açabilir. Bütün tahliye sebepleri Kiracının Tahliyesi Rehberi içinde ayrıntılıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Gelecekte ortaya çıkması belirsiz veya yalnızca kiracıyı çıkarmaya yönelik soyut istek yeterli değildir. İhtiyaç sahibinin mevcut konutu, sağlık, iş, evlilik, ayrı yaşama ve taşınmazın fiziksel uygunluğu delillerle değerlendirilir. Dava süresinde açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra haklı sebep olmadan taşınmazın belirli süre eski kiracıdan başkasına kiralanması yeniden kiralama yasağı ve tazminat sonucu doğurabilir. Bu nedenle ihtiyaç iddiası yalnız dava sırasında değil tahliye sonrasında da gerçekliğini korumalıdır.

Kira ödenmezse ne olur?

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya yazılı bildirimle en az kanuni ödeme süresi verilmelidir. İhtarda borç, dönem, ödeme yeri ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açık olmalıdır. Eksik veya muğlak ihtar tahliye sonucunu engelleyebilir. Borcun sürede ödenmesi temerrüt tahliyesini önleyebilir; fakat aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar koşulları oluşursa dönem sonunda ayrı dava gündeme gelebilir.

İcra yoluyla ödeme ve tahliye talebi ile genel mahkeme davasının usulleri farklıdır. Tebliğ, itiraz ve ödeme tarihleri belirleyicidir. Elden ödeme iddiasında yazılı makbuz veya başka güçlü kanıt önem taşır.

Tahliye taahhütnamesi

Geçerli tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra, kiracı tarafından yazılı olarak verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda ve teslimden önce alınan taahhüt, kiracının baskı altında kalabileceği gerekçesiyle geçerlilik sorunu taşır. Tarihlerin sonradan doldurulduğu, imzanın inkâr edildiği veya iradenin sakatlandığı iddialarında ispat kuralları önemlidir.

Kiracı taahhüt edilen tarihte çıkmazsa kiraya veren, kanuni süre içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Tahliye Taahhütnamesi Rehberi ayrıntıları açıklar.

Depozito nasıl alınır ve iade edilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kanundaki banka hesabı sistemi uygulanmalıdır. Depozito son ayın kirası değildir; kiracının tek taraflı olarak mahsup etmesi uyuşmazlık çıkarabilir.

Tahliyede anahtar teslimi, sayaçlar, demirbaşlar ve hasar fotoğrafları tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Olağan kullanımdan doğan eskime kiracıya yüklenemez. Kiraya veren gerçek zarar, ödenmemiş kira veya yan gideri ispatlamalıdır. Depozito, Aidat ve Masraflar yazısı kontrol listesi sunar.

Aidat, onarım ve ayıplardan kim sorumludur?

Kiraya veren taşınmazı amaçlanan kullanıma elverişli hâlde teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı olağan temizlik ve bakım giderleri ile kullanımına bağlı yan giderlerden sorumlu olabilir. Ana yapıya, tesisata veya malik sıfatına bağlı büyük onarımlar kural olarak kiraya verene aittir. Apartman yönetimine karşı malik ve kullanıcı sorumluluğu ile kira sözleşmesindeki iç ilişki birbirinden ayrılmalıdır.

Ciddi ayıp hâlinde kiracı onarım, kira indirimi, zarar giderimi veya koşulları varsa fesih haklarını kullanabilir. Ancak kirayı haber vermeden tamamen kesmek risklidir; ayıp yazılı bildirilmeli, delillenmeli ve uygun hukuki yol izlenmelidir.

Ev sahibi eve izinsiz girebilir mi?

Hayır. Kiralananın kullanım hakkı kiracıya bırakılmıştır. Malik olmak, kiracının rızası veya hukuki yetki olmaksızın konuta girme, kilidi değiştirme, eşyayı çıkarma ya da elektrik-su hizmetini kestirme hakkı vermez. Bu davranışlar hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye ancak hukuki süreçle gerçekleştirilmelidir.

Zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kira tespiti, uyarlama, tahliye ve alacak talepleri bu kapsamdadır. Başvuru yapılmadan dava açılması usulden ret sonucuna yol açabilir. Adalet Bakanlığının resmî açıklaması uygulamanın kapsamını belirtmektedir. Ayrıntılar Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazısındadır.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?

Hayır. Yenileme artışında TBK 344 sınırları geçerlidir. Beş yılı aşan ilişkide emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi için kira tespit davası açılabilir.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkar mı?

Hayır. Satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik ancak kanundaki ihtiyaç ve süre koşullarıyla tahliye isteyebilir.

Kiracı evi gösterme yükümlülüğünde midir?

Satış veya yeniden kiralama için makul zamanlarda gösterime izin verme yükümlülüğü olabilir; gün ve saatler kiracının özel hayatını aşırı ihlal etmeyecek şekilde belirlenmelidir.

Sözleşme yenilenmediyse kira biter mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süre bitiminde kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında haklı olmak kadar doğru ihtar, doğru tahliye sebebi, süre ve arabuluculuk şartına uymak önemlidir. Sözleşme, banka kayıtları, tebligatlar, teslim tutanakları ve taşınmazın durumu birlikte değerlendirilmelidir. Bu rehber genel bilgi verir; güncel mevzuat ve somut sözleşme ayrıca incelenmelidir.

Ankara kira hukuku bağlantısı

Tahliye, kira tespiti, kira alacağı, depozito ve arabuluculuk süreçlerinin bütünü için Ankara Kira Avukatı hizmet sayfası incelenebilir.