Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kira tespiti, uyarlama, ihtiyaç veya taahhüt nedeniyle tahliye ve kira alacağına ilişkin davalar genel olarak kapsamdadır.

Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılabilir. Talep ve karşı taraf bilgileri doğru belirtilmeli; süreye bağlı tahliye veya kira tespiti taleplerinde arabuluculuk sürecinin kanuni sürelere etkisi ayrıca hesaplanmalıdır. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenir. Başvuru yapılmadan açılan dava, tamamlanabilir eksiklik sayılmayan hâllerde dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.

Anlaşma belgesinde yeni kira bedeli, artış dönemi, ödeme tarihi, tahliye günü, depozito, anahtar teslimi ve giderler açık yazılmalıdır. Tahliye anlaşmasının icra edilebilirliği için kanunun aradığı şekil ve icra edilebilirlik şerhi koşulları kontrol edilmelidir. Belirsiz ifadeler yeni uyuşmazlık yaratabilir.

Arabuluculuk tarafları anlaşmaya zorlamaz; anlaşma olmazsa dava yolu açıktır. Adalet Bakanlığı, kira uyuşmazlıklarının 1 Eylül 2023’ten itibaren sisteme alındığını resmî açıklamasında belirtmektedir. Ana rehber için Kiracı ve Ev Sahibi Hakları incelenebilir.

Başvuruda talepler nasıl yazılmalıdır?

Arabuluculuk başvurusu ilerideki davanın taraflarını ve uyuşmazlık konusunu kapsamalıdır. Kira tespiti isteniyorsa yeni dönemin başlangıcı ve talep edilen bedel; tahliye isteniyorsa ihtiyaç, taahhüt veya başka hukuki sebep; alacak varsa dönemler ve yaklaşık tutar belirtilmelidir. Eksik taraf veya tamamen farklı talep, sonraki davada dava şartı tartışması doğurabilir.

Sürelere etkisi

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bununla birlikte tahliye taahhüdü, ihtiyaç davası veya iki haklı ihtar gibi süreye duyarlı dosyalarda başvurunun son güne bırakılmaması gerekir. Başvuru ve son tutanak tarihleri dava dilekçesinde açıkça gösterilmelidir.

Anlaşma belgesinde tahliye

Tahliye tarihi gün, saat ve anahtar teslim yeriyle açıkça yazılmalıdır. O tarihe kadar ödenecek kira, aidat, fatura, depozito iadesi ve hasar tespiti de düzenlenebilir. Taşınmazın kim tarafından ve hangi durumda teslim edileceği belirsiz bırakılmamalıdır. Kanunun tahliye anlaşmasına ilişkin avukat katılımı ve icra edilebilirlik şerhi koşulları güncel metinden kontrol edilmelidir.

Anlaşma olmazsa

Arabulucunun uyuşmazlık hakkında karar verme yetkisi yoktur. Son tutanak düzenlendikten sonra görevli ve yetkili mahkemede dava açılabilir. Arabuluculukta sunulan teklifler ve kabuller gizlilik kapsamındadır; anlaşma sağlanmaması taraflardan birinin haksız olduğunu göstermez. Dava dilekçesine son tutanağın aslı veya onaylı örneği eklenmelidir.

İcra yoluyla tahliyede arabuluculuk gerekir mi?

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler istisna kapsamındadır. Ancak itiraz sonrası açılacak davanın niteliği ve ek talepler ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculuğa katılmamanın sonucu nedir?

Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmama, sonraki yargılamada yargılama gideri ve vekâlet ücreti bakımından sonuç doğurabilir. Davet ve iletişim bilgilerinin doğru tutulması önemlidir.

Ankara kira hukuku bağlantısı

Arabuluculuk sonrası kira tespit, alacak veya tahliye davası ve bağlantılı işlemler için Ankara Kira Avukatı hizmet sayfası incelenebilir.

Arabuluculuk dosyası için belge listesi

Kira sözleşmesi, tapu veya yetki belgesi, banka hareketleri, ihtar ve tebliğ evrakı, tahliye taahhüdü, aidat dökümü, teslim tutanağı ve taraf yazışmaları görüşmeden önce hazırlanmalıdır. Kira tespitinde emsal sözleşmeler ve taşınmaz özellikleri; ihtiyaç tahliyesinde ihtiyacın gerçekliğini gösteren belgeler; alacakta dönem ve ödeme tablosu sunulmalıdır. Bu hazırlık, anlaşmanın uygulanabilir ve açık kurulmasını sağlar.

Taraflar yalnız geçmiş borcu değil gelecek ilişkiyi de düzenleyebilir: yeni kira bedeli, artış yöntemi, ödeme günü, tadilat, depozito ve tahliye takvimi anlaşmaya bağlanabilir. Ancak emredici hükümlere aykırı, belirsiz veya üçüncü kişilerin hakkını etkileyen kayıtlar sorun yaratabilir. Anlaşmanın icra edilebilirlik koşulları ve vergi sonuçları imza öncesinde kontrol edilmelidir.

Kira uyuşmazlığında başvuru öncesi kontrol listesi

Arabuluculuk başvurusundan önce kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, aidat belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar tarih sırasına konulmalıdır. Talebin yalnızca tahliye mi, kira alacağı mı, kira bedelinin tespiti mi yoksa birden fazla istem mi içerdiği açıkça belirlenmelidir. Süreye bağlı bir tahliye sebebi bulunuyorsa başvuru ve dava tarihleri ayrıca kontrol edilmelidir. Arabuluculuk son tutanağında anlaşılmayan hususların doğru ve eksiksiz gösterilmesi, daha sonra açılacak davanın kapsamı bakımından önem taşır. Her uyuşmazlık kendi sözleşmesi ve olay tarihleri üzerinden değerlendirilmelidir.

Anlaşma belgesinde açıklık

Taraflar anlaşırsa kira bedeli, ödeme günü, birikmiş borç, tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito ve yargılama giderleri gibi her konu ayrı maddede yazılmalıdır. Taksitli ödeme kararlaştırıldığında taksitlerden birinin gecikmesinin sonucu ve varsa faiz açıkça belirtilmelidir. Taşınmazın hangi durumda teslim edileceği ve sayaç ya da aidat borçlarının kime ait olduğu da belirsiz bırakılmamalıdır. İmzalanacak metnin icra edilebilirliği ve kanunun aradığı şekil şartları, somut anlaşmanın içeriğine göre kontrol edilmelidir. Açık bir metin, yeni bir uyuşmazlık çıkma ihtimalini azaltır.